HỒ SƠ ĐỀ XUẤT THÀNH LẬP CỤM CÔNG NGHIỆP: Cam Đường 2 (phường Cam Đường, tỉnh Lào Cai) — 15,35 ha · 24 lô nhà máy, kho tàng
CĐ2
CCN CAM ĐƯỜNG 2 ECOZONIC · LÀO CAI
CĐ2
CCN CAM ĐƯỜNG 2
Công ty CP Đầu tư hạ tầng ECOZONIC
Hotline 0966 120 483 Kết Nối Zalo Tải Bản Chào Đầu Tư
Phối cảnh nhà xưởng mẫu A trong Cụm công nghiệp Cam Đường 2
CCN CHUYÊN NGÀNH CHẾ BIẾN NÔNG SẢN · MÔ HÌNH SINH THÁI ĐẤT SẢN XUẤT CÔNG NGHIỆP THEO QĐ 482/QĐ-UBND (22/9/2026) 3 MẪU NHÀ XƯỞNG THIẾT KẾ SẴN

CỤM CÔNG NGHIỆP CAM ĐƯỜNG 2
PHƯỜNG CAM ĐƯỜNG · TỈNH LÀO CAI

Quỹ đất công nghiệp sạch 15,35 ha với 24 lô nhà máy, kho tàng cho chế biến nông sản xuất khẩu — liền kề KCN Cam Đường, kết nối cao tốc Nội Bài – Lào Cai và cửa khẩu quốc tế Lào Cai.

Xem Nhà Xưởng Mẫu Bản Đồ & Quy Hoạch
15,35 ha
Tổng Diện Tích
24 Lô
Đất Nhà Máy, Kho Tàng (10,78 ha)
208,95 tỷ
Tổng Mức Đầu Tư (gồm VAT)
~1.800
Việc Làm Khi Lấp Đầy
VỊ TRÍ CỬA NGÕ · HẠ TẦNG ĐỒNG BỘ

Tổng Quan Dự Án

Thông Tin Dự Án

Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp Cam Đường 2 được đề xuất trên hai ô đất đã được quy hoạch phân khu điều chỉnh cục bộ xác định là đất sản xuất công nghiệp, nhằm bổ sung quỹ đất công nghiệp sạch cho chế biến nông sản xuất khẩu qua cửa khẩu Lào Cai.

  • Nhà đầu tư đề xuất: Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng ECOZONIC.
  • Địa điểm: ô đất E-SSK-1.1 (9,60 ha) và E-SSK-1 (5,74 ha), phường Cam Đường, tỉnh Lào Cai; tổng 15,35 ha.
  • Loại hình: cụm công nghiệp chuyên ngành chế biến nông sản theo mô hình sinh thái (Nghị định 303/2026/NĐ-CP).
  • Vị trí: trong đô thị Cam Đường, liền kề KCN Cam Đường (196,3 ha) và CCN Thống Nhất 1; kết nối cao tốc Nội Bài – Lào Cai và cửa khẩu quốc tế Lào Cai.
  • Khách hàng mục tiêu: doanh nghiệp Trung Quốc (Vân Nam, Quảng Tây, Ninh Ba) chiếm khoảng 70% diện tích — chế biến, đóng gói, bảo quản lạnh nông sản xuất khẩu; kho biên mậu, logistics lạnh, thương mại điện tử xuyên biên giới; công nghiệp nhẹ ít phát thải.
Đất Nhà Máy, Kho Tàng
70,3% · 10,78 ha
24 lô; 19 lô (7,90 ha) cho chế biến nông sản
Cây Xanh
14,4%
Gồm hành lang an toàn 220 kV
Phối cảnh tổng thể nhà xưởng mẫu B dựng từ bản vẽ thiết kế mẫu
Phối Cảnh Minh Họa · Dựng Từ Bản Vẽ Thiết Kế Mẫu

Mẫu B — Nhà Máy Chế Biến Nông Sản, Chuỗi Lạnh

Hạ Tầng Kỹ Thuật Chính

Trạm XLNT tập trung
500 m³/ngày đêm
Xây trước khi đón nhà đầu tư thứ cấp
Cấp điện 22 kV
~6 MVA
Cáp ngầm mạch vòng đến từng lô
Cấp nước
~650 m³/ngày đêm
Mạng cấp nước đô thị Cam Đường
Đường nội bộ N1, N2, N3
Lộ giới 17,5 m
Hè 5 + lòng 7,5 + hè 5; tải trọng container

Cơ Cấu Sử Dụng Đất (tổng 153.482 m²)

Loại đấtDiện tích (m²)Tỷ lệ
Đất nhà máy, kho tàng (24 lô)107.83070,26%
Đất trung tâm dịch vụ, điều hành, kiểm nghiệm1.5551,01%
Đất hạ tầng kỹ thuật đầu mối (trạm XLNT, trạm cắt điện, bể PCCC)4.8103,13%
Đất cây xanh (hành lang 220 kV, dải cách ly giáp trường học)22.09814,40%
Đất giao thông nội bộ (đường N1, N2, N3)17.19011,20%

Chỉ tiêu tối đa từng lô: mật độ xây dựng 60%, tầng cao ≤ 5, hệ số sử dụng đất ≤ 3,0, cây xanh trong lô ≥ 20%.

THIẾT KẾ MẪU CHO NHÀ ĐẦU TƯ THỨ CẤP

Phối Cảnh 3 Mẫu Nhà Xưởng

Ba mẫu nhà xưởng xây theo cấu hình đã triển khai tại các cụm công nghiệp ở Lào Cai, dựng phối cảnh trực tiếp từ bản vẽ thiết kế mẫu (hình minh họa, không phải ảnh chụp thực tế).

ĐỊNH VỊ · BẢN VẼ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 1/500

Bản Đồ Vệ Tinh & Quy Hoạch Phân Lô

Ranh giới dự án (từ tệp KML/KMZ) hiển thị trên ảnh vệ tinh, kèm bản vẽ quy hoạch sử dụng đất 1/500 phương án 70% (24 lô nhà máy, kho tàng).

Phường Cam Đường, tỉnh Lào Cai
Google Maps
Ranh giới dự án (khu A phía Tây, khu B phía Đông)
* Ranh giới trích từ tệp CCN.kml; ranh giới pháp lý chính thức theo bảng tọa độ VN-2000 do đơn vị đo đạc xác nhận.
KHO BẢN VẼ SỐ HÓA

Bản vẽ quy hoạch sử dụng đất 1/500, bản vẽ CAD và tệp ranh giới cho Google Earth.

Bản vẽ QH 1/500 (PDF) Bản vẽ CAD (DXF) Ranh giới Google Earth (KMZ)
Bố cục không gian

Hai khu A (phía Tây) và B (phía Đông) tách bởi đường quy hoạch phân khu. 24 lô bố trí dọc đường N1 (khu A) và hai dãy giữa đường N2 với đường quy hoạch phía Bắc (khu B).

Đường dây 220 kV hiện trạng chạy chéo qua hai khu; hành lang an toàn rộng 24 m giữ làm cây xanh, không xây dựng. Mỗi lô nhà máy có sân container sâu 24 m, khoảng lùi 6 m, đường cứu hỏa 4,5 m quanh xưởng.

Quy Hoạch Sử Dụng Đất & Phân Lô Chi Tiết 1/500

Phương án đất nhà máy, kho tàng 70,3% — trích từ bản vẽ QH500_SDD70_CCN_CamDuong2 (nhấn để xem toàn màn hình, tải PDF để phóng to chi tiết).

Mở PDF
Bản vẽ quy hoạch sử dụng đất và phân lô chi tiết 1/500 Cụm công nghiệp Cam Đường 2
24 LÔ · 4 LOẠI LÔ · 3 MẪU NHÀ XƯỞNG

Cơ Cấu Lô & Mẫu Nhà Xưởng

Mô hình lô nhỏ 3.100–7.000 m² có sân container và hạ tầng kho lạnh, phù hợp doanh nghiệp chế biến, đóng gói nông sản vừa và nhỏ.

Loại lôSố lôDiện tích lô (m²)Tổng (m²)Mẫu nhà xưởng, công năng
S93.143 – 3.77231.019Mẫu B: sơ chế, chế biến, kho lạnh
M73.891 – 5.33232.966Mẫu B: nhà máy chế biến nông sản, chuỗi lạnh
L36.663 – 7.45521.057Mẫu A: xưởng kết hợp kho biên mậu
K53.196 – 5.61922.788Kho, bãi, depot container, logistics lạnh
Tổng24107.830

Mẫu C áp dụng khi nhà đầu tư hợp 2–3 lô liền kề ở khu B, với điều kiện giữ tối thiểu 60% đất công nghiệp cho chế biến nông sản. Lô CN-20 giáp đất giáo dục chỉ bố trí kho không phát thải và giữ dải cây xanh 10 m trong lô phía trường học.

Mẫu A — xưởng kết hợp kho biên mậu
Mẫu A

Xưởng Kết Hợp Kho Biên Mậu

Khách hàng: xuất nhập khẩu, thương mại điện tử xuyên biên giới. Áp dụng cho lô L, 6.000–7.500 m².

  • Lô mẫu 66 × 104 m (6.864 m²)
  • Kho 30 × 66 m cao 9,5 m
  • Xưởng sơ chế 18 × 38 m
  • Nhà điều hành 2 tầng
  • Tổng sàn 3.024 m² · mật độ xây dựng 41%
Khái toán xây dựng (gồm VAT): 24,8 tỷ đồng
Mẫu B — chế biến nông sản, chuỗi lạnh
Mẫu B

Chế Biến Nông Sản, Chuỗi Lạnh

Khách hàng: nông nghiệp công nghệ cao, rau quả, dược liệu. Áp dụng cho lô S, M, 3.100–5.300 m².

  • Lô mẫu 40 × 90 m (3.600 m²)
  • Xưởng 24 × 54 m, nền +1,2 m
  • Kho mát, kho đông
  • Tổng sàn 1.440 m² · mật độ xây dựng 39%
Khái toán xây dựng (gồm VAT): 15,6 tỷ đồng
Mẫu C — công nghiệp nhẹ hai nhịp
Mẫu C

Công Nghiệp Nhẹ Hai Nhịp

Khách hàng: vật liệu xây dựng, nội thất, cơ khí lắp ráp. Hợp 2–3 lô, khoảng 1 ha.

  • Lô mẫu 80 × 125 m (10.000 m²)
  • Xưởng hai nhịp 48 × 72 m, cầu trục 5 tấn
  • Văn phòng 3 tầng
  • Tổng sàn 4.512 m² · mật độ xây dựng 43%
Khái toán xây dựng (gồm VAT): 43,9 tỷ đồng

Nhà xưởng mẫu do nhà đầu tư thứ cấp xây, hoặc chủ đầu tư xây theo đơn đặt hàng (hình thức BTS); chi phí nhà xưởng không nằm trong tổng mức đầu tư hạ tầng. Nhà xưởng mẫu hạng nguy hiểm cháy C, bậc chịu lửa II, có sprinkler, khoảng cách giữa các xưởng ≥ 12 m.

Tải bản vẽ 3 mẫu nhà xưởng (PDF)
GIẢI PHÁP KỸ THUẬT · KHỐI LƯỢNG SƠ BỘ

Phương Án Xây Dựng Hạ Tầng Kỹ Thuật

10 hạng mục hạ tầng đồng bộ, hoàn thành trong 24 tháng kể từ ngày bàn giao đất; trạm XLNT tập trung xong trước khi đón nhà đầu tư thứ cấp.

Hạng mụcGiải phápKhối lượng sơ bộ
San nềnSan nền giật cấp theo địa hình đồi, cân bằng đào đắp tại chỗ; taluy gia cốĐào đắp bổ sung khoảng 161.000 m³
Giao thôngĐường N1, N2, N3 lộ giới 17,5 m (hè 5 + lòng 7,5 + hè 5), mặt bê tông nhựa tải trọng containerKhoảng 980 m, 17.190 m²
Cấp nước, chữa cháyMạng vòng HDPE D110–D200; trụ cứu hỏa cách nhau ≤ 150 m1.600 m ống; 13 trụ
Thoát nước mưaCống BTCT D600–D1200; mương đón nước sườn đồiKhoảng 2.100 m
Nước thảiỐng HDPE D300 tự chảy; trạm XLNT sinh học, xả đạt quy chuẩn nước thải công nghiệp hiện hành1.200 m ống; trạm 500 m³/ngày đêm
Cấp điệnCáp ngầm 22 kV mạch vòng đến từng lô; trạm cắt tại lô HT-021.300 m cáp; khoảng 6 MVA
Chiếu sángĐèn LED cao 9 m, khoảng cách 30 mKhoảng 70 cột
Thông tin liên lạcCống bể cáp ngầm dọc vỉa hèKhoảng 1.000 m
Cây xanh, hàng ràoCây xanh cách ly giáp trường học; hành lang 220 kV chỉ trồng cỏ, cây bụi22.098 m²; 2.425 m hàng rào
Trung tâm dịch vụNhà điều hành 2 tầng, phòng kiểm nghiệm phục vụ xuất khẩu800 m² sàn trên lô 1.555 m²

Khối lượng sơ bộ theo hồ sơ đề xuất, dùng để lập tổng mức đầu tư khái toán (mục Hiệu Quả Đầu Tư); số liệu chính thức xác định khi lập, phê duyệt thiết kế cơ sở và quy hoạch chi tiết 1/500.

GIÁ THUÊ · LỊCH THANH TOÁN · MÔ HÌNH KHAI THÁC

Phương Án Cho Thuê & Kinh Doanh

Mô hình: cho thuê lại đất có hạ tầng, thu tiền một lần theo tiến độ hợp đồng. Mốc 0 = ngày có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.

Giá Thuê & Lịch Thanh Toán

105 USD/m²
Giá bình quân (19 lô nhà máy 110, 5 lô kho bãi 90), chưa VAT
+3%/năm
Tăng giá áp dụng cho hợp đồng ký sau
  1. 10% — Đặt cọc
    Khi ký hợp đồng nguyên tắc, ngay từ khi có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.
  2. 30% — Bàn giao đất sạch
    Khi có quyết định cho thuê đất (cuối quý 2, sau GPMB 6 tháng).
  3. 40% — Theo tiến độ thi công
    Thu đều trong quá trình xây dựng hạ tầng (quý 3 – quý 11).
  4. 20% — Bàn giao lô (quý 12)
    Khi bàn giao lô có hạ tầng hoàn chỉnh.

Thời hạn thuê theo thời hạn dự án. Phí môi giới, xúc tiến bình quân 3,4% giá trị hợp đồng (khách Trung Quốc 4%, khách trong nước 2%).

Vì sao giá thuê cao hơn 2 KCN hiện hữu của tỉnh? KCN Đông Phố Mới (~50 USD/m²) và KCN Tằng Loỏng (~60 USD/m²) dùng hạ tầng do ngân sách nhà nước đầu tư từ nhiều năm trước, không phải thu hồi vốn qua giá thuê. CCN Cam Đường 2 do tư nhân tự bỏ vốn 208,95 tỷ đồng làm hạ tầng (giá vốn hạ tầng ~90–95 USD/m²) nên giá thuê phải đủ thu hồi vốn — vẫn thấp hơn bình quân miền Bắc (~143 USD/m²) và giao dịch thực tế tại CCN Bắc Duyên Hải, Lào Cai (~157 USD/m², gồm tài sản trên đất, theo dữ liệu đấu giá công khai).

Mô Hình Quản Lý & Khai Thác

Công ty thành lập Ban Quản lý CCN Cam Đường 2 đặt tại trung tâm dịch vụ (lô DH-01), gồm 5 bộ phận: kỹ thuật hạ tầng, môi trường, an ninh – PCCC, dịch vụ khách hàng, và thiết kế – xây nhà xưởng theo đơn đặt hàng; chịu quản lý nhà nước của Sở Công Thương và UBND phường Cam Đường.

  • Cho thuê lại đất có hạ tầng, thu tiền theo tiến độ hợp đồng, thời hạn theo thời hạn dự án.
  • Xây nhà xưởng theo 3 mẫu khi nhà đầu tư đặt hàng (hình thức BTS), thanh toán theo tiến độ — rút ngắn thời gian đưa nhà máy vào sản xuất.
  • Dịch vụ công cộng: cấp điện, nước qua đơn vị chuyên ngành; xử lý nước thải, thu gom chất thải rắn; bảo vệ, PCCC; phòng kiểm nghiệm; điện mặt trời áp mái (mô hình thuê mái).
  • Hỗ trợ thủ tục đầu tư, xây dựng, môi trường, lao động nước ngoài, đăng ký mã số xuất khẩu; nhân sự tiếng Trung thường trực.
  • Bàn giao, bảo trì: hạ tầng dùng chung do Công ty quản lý, bảo trì trong suốt thời hạn dự án.

Chi Phí Vận Hành & Nguồn Thu (Khi Lấp Đầy)

~1,42 tỷ
Phí quản lý hạ tầng (0,5 USD/m²/năm)
~1,90 tỷ
Phí xử lý nước thải (0,4 USD/m³)
~3,3 tỷ
Tổng nguồn thu phí dịch vụ/năm
~2,4 tỷ
Chi phí vận hành, duy tu, bộ máy quản lý/năm
~0,9 tỷ
Thặng dư vận hành/năm

Mức phí tham khảo KCN Tằng Loỏng; điều chỉnh theo trượt giá dịch vụ 3%/năm và hợp đồng thuê. Đây là số liệu tính toán dự kiến theo hồ sơ đề xuất, không phải cam kết.

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ · NGUỒN VỐN · HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH

Hiệu Quả Đầu Tư

Số liệu tạm tính theo hồ sơ đề xuất, phân tích 10 năm theo quý; chi tiết dòng tiền nằm trong phụ lục phân tích hiệu quả tài chính của hồ sơ.

208,95 tỷ
Tổng mức đầu tư (gồm VAT)
60,8 tỷ
NPV kịch bản cơ sở
83,8 tỷ
Lợi nhuận sau thuế
2,5 năm
Thời gian hoàn vốn

Cơ Cấu Tổng Mức Đầu Tư (triệu đồng)

Hạ tầng kỹ thuật CCN, 15,348 ha105.367
Trạm XLNT tập trung 500 m³/ngày đêm13.583
Trung tâm dịch vụ, điều hành 800 m² sàn8.106
Thiết bị phòng kiểm nghiệm5.000
Cây xanh cách ly và hành lang 220 kV1.457
Hàng rào 2.425 m4.850
San nền bổ sung địa hình đồi 161.000 m³12.880
ĐTM, thẩm duyệt PCCC, quan trắc, cắm mốc2.000
A. Chi phí xây dựng hạ tầng153.243
B. Bồi thường, giải phóng mặt bằng39.138
C. Dự phòng (khối lượng 5%; trượt giá 3%/năm × 1,5 năm)16.567
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ208.948

Suất đầu tư 13,6 tỷ đồng/ha; giá vốn khoảng 73,7 USD/m² đất cho thuê. Cơ sở: suất vốn đầu tư theo Quyết định 425/QĐ-BXD, hệ số vùng 0,902 (Quyết định 409/QĐ-BXD).

Cơ Cấu Nguồn Vốn

Vốn chủ sở hữu
23,9% · 50 tỷ đồng
Vốn vay, huy động khác (gồm tiền ứng trước của nhà đầu tư thứ cấp)
76,1% · 158,95 tỷ đồng
Vốn chủ sở hữu dự kiến 50 tỷ đồng (23,9%) — trên mức tối thiểu 20% tổng vốn theo pháp luật đất đai (41,79 tỷ đồng) đối với dự án dưới 20 ha, nhưng thấp hơn mức 55,1% từng đề xuất trong hồ sơ gốc nên có thể ảnh hưởng điểm nhóm tiêu chí tài chính (tối đa 40 điểm) khi Hội đồng chấm chọn chủ đầu tư. Về dòng tiền: theo mô hình dòng tiền theo quý của hồ sơ, vốn chủ sở hữu cần giải ngân thực tế trong suốt 10 năm dự án chỉ khoảng 21,1 tỷ đồng (đỉnh điểm quý 1: 17,6 tỷ đồng) — vì tiền đặt cọc và thanh toán theo tiến độ của khách thuê đã đủ bù chi phí xây dựng từ quý 2 trở đi, vay ngân hàng = 0 trong suốt 40 quý. Mức 50 tỷ vẫn dư dả so với nhu cầu thực tế này, nên giả định "lãi vay = 0" của kịch bản cơ sở không bị ảnh hưởng.
NămGPMBXây dựng hạ tầng & dự phòngCộng (tr.đ)
202739.13833.96273.100
2028—67.92467.924
2029—67.92467.924
Tổng39.138169.810208.948

Nguồn: vốn chủ sở hữu giải ngân trước cho GPMB và khởi công; vốn vay, tiền ứng trước của nhà đầu tư thứ cấp bù phần còn lại theo tiến độ.

Chỉ Tiêu Hiệu Quả

Tổng doanh thu 10 năm (tiền thuê đất và phí quản lý)320,55 tỷ đồng
Lợi nhuận trước thuế104,85 tỷ đồng
Lợi nhuận sau thuế (26,2% doanh thu)83,83 tỷ đồng
NPV, chiết khấu 10%/năm (cơ sở)60,77 tỷ đồng
Kịch bản thận trọng (chỉ đặt cọc 10% trước bàn giao): NPV; IRR45,27 tỷ đồng; 30,3%/năm
Nhu cầu vốn đỉnh20,36 tỷ đồng

Phân Tích Độ Nhạy (NPV dự án)

Kịch bảnNPV (tỷ đồng)
Cơ sở (giá bình quân 105 USD/m²)60,8
Giá bình quân 95 USD/m²41,8
Giá bình quân 85 USD/m²22,9
Bồi thường 3,5 tỷ đồng/ha47,5
Chi phí xây dựng tăng 10%50,0
Bất lợi kết hợp: giá 90 USD/m², bồi thường 3,5 tỷ đồng/ha, chi phí +10%, chỉ đặt cọc 10%−4,3 (IRR 8,3%)

Giả định chính: giá cho thuê lại đất có hạ tầng bình quân 105 USD/m² (19 lô nhà máy 110 USD/m², 5 lô kho bãi 90 USD/m²), chưa VAT; tăng 3%/năm cho hợp đồng ký sau; tỷ giá 26.300 đ/USD; ký hợp đồng 40% – 32% – 28% diện tích trong 3 năm; thuế TNDN 20%. IRR của phương án cơ sở rất cao do tiền ứng trước của khách hàng; hồ sơ dùng kết quả kịch bản thận trọng để đánh giá. Đây là số liệu tính toán dự kiến, không phải cam kết lợi nhuận.

HỒ SƠ ĐỐI TÁC · VĂN BẢN PHÁP LÝ

Tải Hồ Sơ Dự Án

Bản chào đầu tư, văn bản pháp lý về quy hoạch và bản vẽ — để đối tác đọc trực tuyến hoặc tải về.

Bản Chào Đầu Tư

Tóm lược dự án: quy mô, cơ cấu lô, mẫu nhà xưởng, tiến độ, tổng mức đầu tư và hiệu quả.

Tải File PDF

Bản Vẽ Quy Hoạch 1/500 (PDF)

Quy hoạch sử dụng đất và phân lô chi tiết, phương án đất nhà máy, kho tàng 70,3%.

Tải Bản Vẽ PDF

Bản Vẽ 3 Mẫu Nhà Xưởng (PDF)

Tổng hợp thông số, mặt bằng và khái toán xây dựng mẫu A, B, C.

Tải Bản Vẽ PDF

Quyết Định 482/QĐ-UBND (22/9/2026)

Phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch phân khu xây dựng các phường Pom Hán, Bắc Lệnh, Cam Đường.

Tải Quyết Định PDF

Quyết Định 481/QĐ-UBND (18/9/2026)

Phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung thành phố Lào Cai đến năm 2045 (phần thuộc phường Cam Đường).

Tải Quyết Định PDF

Ranh Giới Dự Án (KMZ) & CAD (DXF)

Tệp ranh giới mở bằng Google Earth và bản vẽ quy hoạch 1/500 dạng CAD.

KMZ DXF
Tổng Quan Nhà Xưởng Bản Đồ Tải Hồ Sơ